Umowa najmu lokalu gastronomicznego to najważniejszy dokument, jaki podpiszesz przed otwarciem, bo wiąże na 5 do 10 lat i decyduje o tym, czy restauracja ma szansę zarobić. Przed podpisaniem trzeba sprawdzić dwanaście rzeczy, z których trzy najczęściej kosztują restauratorów najwięcej: czynsz oderwany od obrotu, brak zgody na adaptację i brak wakacji czynszowych na czas prac. Po podpisaniu umowy i rozpoczęciu prac zmiana ścieżki jest już prawie niemożliwa.

Jaki czynsz udźwignie restauracja

Czynsz powinien mieścić się w określonym udziale planowanego obrotu. Powyżej tego udziału restauracja pracuje na właściciela nieruchomości. W sieci Sphinx udział czynszu w obrocie w zdrowych lokalach wynosi od 8 do 10 procent obrotu netto, powyżej 15 procent lokal zwykle przestaje być rentowny.

Dwanaście punktów do sprawdzenia

  • Czynsz i jego indeksacja. O ile rośnie co roku i od czego to zależy. Indeksacja o wskaźnik inflacji jest standardem, indeksacja o stały procent powyżej inflacji nie.
  • Okres najmu. Dla gastronomii minimum 5 lat, żeby nakłady na adaptację zdążyły się zwrócić. Krótsza umowa oznacza, że inwestujesz w cudzą nieruchomość bez gwarancji, że zostaniesz.
  • Prawo do adaptacji. Wyraźna zgoda na przebudowę, poprowadzenie wentylacji, montaż okapu i urządzeń. Bez tego zapisu każda zmiana wymaga osobnej zgody.
  • Wentylacja i wyrzutnia. Kto ją buduje, gdzie może wychodzić, czy wspólnota lub zarządca się zgadza. To najczęstsza przyczyna, dla której lokal po podpisaniu umowy okazuje się nieprzydatny.
  • Wakacje czynszowe. Okres bez czynszu na czas adaptacji, zwykle 2 do 4 miesiące. Bez nich płacisz za lokal, w którym jeszcze nic nie sprzedajesz.
  • Kaucja. Wysokość i warunki zwrotu. Standard to trzy miesięczne czynsze.
  • Wypowiedzenie. Kiedy i na jakich warunkach może wypowiedzieć właściciel, a kiedy Ty. Umowa na czas określony bez możliwości wcześniejszego wyjścia to pułapka, jeśli lokal nie zarabia.
  • Nakłady przy wyjściu. Co się dzieje z Twoją inwestycją po zakończeniu umowy. Zwrot części nakładów, pozostawienie bez rozliczenia czy obowiązek przywrócenia stanu pierwotnego, który potrafi kosztować dziesiątki tysięcy.
  • Godziny otwarcia i ograniczenia. Zwłaszcza w galeriach i budynkach mieszkalnych. Zakaz sprzedaży alkoholu po określonej godzinie albo obowiązek otwarcia w godzinach galerii zmienia rachunek.
  • Media i opłaty eksploatacyjne. Co jest w czynszu, a co dochodzi. W galeriach opłaty eksploatacyjne potrafią stanowić jedną trzecią czynszu.
  • Konkurencja w budynku. Zapis o wyłączności na typ kuchni, jeśli właściciel ma więcej lokali.
  • Podnajem i cesja. Możliwość przekazania umowy, jeśli sprzedasz biznes albo przejdziesz pod inną markę.

Czego nie podpisywać

Listu intencyjnego ani rezerwacji z opłatą przed sprawdzeniem wentylacji, zgody na adaptację i możliwości uzyskania zezwolenia na alkohol dla tego adresu. Umowy z klauzulą przywrócenia stanu pierwotnego bez limitu kosztów. Umowy z indeksacją powyżej inflacji.

Jak ten etap wygląda we franczyzie

Sieć Sphinx negocjuje umowę najmu razem z kandydatem. Właściciel nieruchomości inaczej rozmawia z siecią, która wie, jaki czynsz udźwignie ten metraż w tej strefie i ma dane z podobnych lokali. Jeśli rozważasz franczyzę, moment przed podpisaniem najmu to ostatni, w którym ma to sens, bo po podpisaniu umowy i rozpoczęciu prac lokal jest już zaprojektowany pod inny koncept. Zgłoś lokal przez formularz, zanim podpiszesz.