Lokal decyduje o wszystkim, co przyjdzie później: o wysokości inwestycji, o czynszu, o tym, ilu gości zmieścisz w sobotni wieczór. Dlatego szukanie lokalu to pierwszy krok, nie trzeci. Ten przewodnik mówi, czego szukać, gdzie i czego nie robić samemu.

Jakie parametry musi spełnić lokal na restaurację Sphinx

Powierzchnia od 150 do 350 metrów kwadratowych. Sala na obsługę kelnerską, zaplecze kuchenne z możliwością wentylacji, dostęp dla dostaw. Ruch pieszy albo samochodowy w okolicy, który da się policzyć, a nie tylko wyczuć.

Mniejszy lokal nie udźwignie karty i obsługi kelnerskiej. Większy podnosi czynsz i koszt adaptacji ponad to, co obrót jest w stanie spłacić.

Jakie są trzy typy lokali i czym się różnią

  • Lokal pogastronomiczny. Była tu restauracja, jest wentylacja, przyłącza, często część wyposażenia. Najszybsze otwarcie i najniższy nakład. Ryzyko: układ sali i kuchni zaprojektowany pod inny koncept.
  • Lokal surowy. Stan deweloperski albo po innej branży. Pełna adaptacja, wyższy nakład, ale układ projektujesz od zera pod standard marki.
  • Działka pod restaurację modułową. Wysoka inwestycja, niski czynsz za grunt, dobry zwrot. Rozwiązanie dla kandydata z kapitałem, który wolałby płacić za własny obiekt niż za czyjeś ściany.

Typ lokalu wyznacza poziom inwestycji. O finansowaniu piszemy w osobnym przewodniku, bo bez ustalonego lokalu nie ma czego finansować.

Gdzie szukać lokalu

Portale z lokalami komercyjnymi, biura nieruchomości komercyjnych, działy najmu galerii i parków handlowych, deweloperzy osiedli z lokalami usługowymi w parterach. Do tego własna obserwacja: lokale gastronomiczne, które się zwijają, zwalniają miejsce z gotową infrastrukturą.

Zgłoś nam lokal, zanim zaczniesz rozmawiać o warunkach. Sprawdzimy go na danych z sieci, zanim wydasz na niego pierwszą złotówkę.

Jak oceniamy lokalizację

Porównujemy ją z lokalami o podobnym profilu: obłożenie godzinowe w dni robocze i w weekendy, średni rachunek, koszt czynszu w stosunku do obrotu. Sprawdzamy konkurencję w promieniu, parking, widoczność, drogę dojścia od przystanku.

Nie zgadujemy. Jeśli dane mówią, że lokalizacja nie ma sensu, mówimy to wprost. Lepiej stracić tydzień na ocenę niż dwa lata na złym lokalu.

Czego nie robić samemu

Nie negocjuj umowy najmu w pojedynkę. Negocjujemy razem. Właściciel nieruchomości inaczej rozmawia z osobą prywatną, a inaczej z siecią, która wie, jaki czynsz udźwignie ten metraż w tej strefie. Warunki najmu, okres, zapisy o wypowiedzeniu, wakacje czynszowe na czas adaptacji. To wszystko ma wpływ na wynik przez lata.

Nie podpisuj listu intencyjnego ani rezerwacji przed konsultacją lokalu z nami.

Na co uważać

  • Brak możliwości poprowadzenia wentylacji pod kuchnię.
  • Układ sali z filarami albo wąskim traktem, który zjada miejsca.
  • Czynsz oderwany od realnego obrotu w tej strefie.
  • Umowa bez prawa do adaptacji.
  • Lokal, który był gastronomią i upadł trzy razy z rzędu, bo problem bywa w lokalizacji, a nie w operatorze.

Co dzieje się po znalezieniu lokalu

  1. Zgłaszasz lokal.
  2. Konsultacja lokalu i ocena na danych.
  3. Wspólna negocjacja umowy najmu.
  4. Kosztorys adaptacji i ustalenie poziomu inwestycji.
  5. Dopasowanie finansowania.

Następny krok

Masz lokal na oku. Zgłoś go przez formularz.